Покупка квартиры практически всегда является самым дорогим приобретением. Чаще всего она покупается в ипотеку, которая в конечном счете делает покупку еще дороже.
В этой ситуации ни кто не хочет совершить ошибку и лишится своей недвижимости из-за того, что перед приобретением легкомысленно отнеслись к проверке квартиры.
А если возникли трудности с оплатой ипотеки, заранее изучите к чему это может привести.
Чтобы вы могли избежать проблем при покупке квартиры, рассмотрим способы ее проверки до момента приобретения.
Что такое проверка квартиры
Только сам покупатель, тщательно проверив приобретаемую квартиру, сможет гарантировать для себя чистоту сделки, поэтому необходимо знать, что включает в себя понятие такой проверки. Под ней понимается ряд процедур и действий, которые необходимо совершить приобретателю недвижимости, чтобы избежать в будущем неприятностей.
Направлены эти действия на минимизацию рисков, о которых продавец не знает или знает, но хочет их скрыть. Кроме выявления рисков, необходимо собрать подтверждающие документы об их отсутствии.
Такую проверку может провести сам покупатель, но учитывая множество возникающих нюансов лучше поручить ее специалистам.
Проверка квартиры
Перед началом покупки необходимо провести следующие действия для установления всей информации о конкретном объекте недвижимости, а именно:
Запрос документов в БТИ и регистрационной палате
В первую очередь необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Из нее узнаете информацию о характеристике квартиры, основании возникновения права собственности на нее, находится ли она в залоге, наличии отметок о невозможности подачи документов на государственную регистрацию без личного присутствия.
Обратите внимание, с 1 марта 2023 года в данной выписке скрыты данные о собственнике физическом лице. Они появляются в выписке только при личном заказе ее собственником.
Так же необходим и технический паспорт, из него узнаете наличие проведенных перепланировок и узаконены ли они. Если перепланировка не согласована с местными органами власти, ответственность будет нести собственник, а не лицо ее проводившее.
Правоустанавливающие документы
Таковыми документами могут являться:
- договор купли-продажи с отметкой о проведенной регистрации;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор дарения;
- договор на долевое участие и акт приема-передачи (в случае приобретения новостройки).
Стоит отказаться от приобретения, если продавец под благовидным предлогом отказывается предоставить правоустанавливающие документы.
Задолженность по коммунальным платежам
Если нет желания платить чужие долги, запросите у собственника информацию по оплате коммунальных платежей и оплату вносов на капитальный ремонт (если квартира старше 5 лет после ввода дома в эксплуатацию). Как правило, такую информацию можно посмотреть в квитанциях от поставщиков услуг. Это может быть единая квитанция или от каждого поставщика отдельно.
Справка по ипотеке
Если квартира приобретена с использованием ипотечного кредита, необходимо получить информацию о закрытии данного кредита. Если последний платеж не проведен, лучше запросить справку из банка о проведенных платежах.
При направлении части суммы, полученной по договору купли-продажи будет направляться на погашение ипотечного кредита, необходимо проконтролировать этот платеж. Целесообразно покупателю самому провести данный платеж. вычтя его из основной суммы по договору. Таким образом у вас будет точная информация о закрытии кредитного договора.
Проверка собственника приобретаемого объекта
Кроме информации о квартире, необходимо тщательно проверить и информацию о собственнике и его представителе (если договор подписывает лицо, наделенное такими правами). Для этого необходимо запросить следующую информацию:
Кто прописан
Очень важно получить информацию о лицах, имевших и имеющих прописку в квартире, которую намереваетесь приобрести. Узнать ее можно запросив выписку из лицевого счета или домовой книги.
Не получение этой информации может грозит неблагоприятными последствиями. Например, ранее в квартире было зарегистрировано лицо, которое было выписано в связи прохождением срочной военной службы или нахождении в местах лишения свободы. В этом случае по истечении установленного срока (демобилизация, освобождение из мест лишения свободы) у такого лица появляется возможность опротестовать продажу квартиру. Таким образом, новый собственник может остаться и без квартиры, и без денег
Судебные дела
Будет не лишним просмотреть и ГАС "Правосудие" и узнать имеются ли споры по выбранному вами объекту недвижимости. Например, в суде может рассматриваться спор наследников, которые не могут в добровольном порядке решить кому будет принадлежать квартира. И если такое решение будет принято после регистрации договора купли-продажи у нового собственника появится еще один претендент на данный объект, который конечно от него не откажется.
Банкротство
Нужно также проверить собственника на банкротство. При большом размере долга он может быть признан банкротом, а недвижимость включена в конкурсную массу, а информация об этом еще не внесена в ЕГРН.
Покупка такой квартиры однозначно будет оспорена, а вернуть ее стоимость вряд ли получится.
Проверить эту информацию можно открыв общефедеральный реестр банкротов физических лиц, который размещен на сайте https:\\bancrot.fedresurs.ru.
Разрешение супруга
Недвижимость, приобретенная в период брака, не может быть продана одним супругом без разрешения второго супруга. Оно необходимо даже в том случае если в ЕГРН в качестве собственника внесен только один из супругов. Следует иметь в ввиду, что в данном случае действует режим совместной собственности. Этот режим действует и после развода, при условии, что имущество не было поделено.
Такое согласие оформляется обязательно в нотариальной форме.
