Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 257,8 млрд руб., что всего на 8% ниже прошлогоднего показателя.
Падение оказалось сдержанным, однако на рынке наблюдаются поступательные структурные изменения, которые будут в дальнейшем формировать поведение инвесторов.
С учетом изменения валютного курса, показатель общего объема инвестиций в недвижимость России в 2021 году, выраженный в долларах США, снизился на 18% г/г, что лучше аналогичного показателя в среднем по Европе, где, по предварительным данным, падение составило 27%, Азиатско-Тихоокеанского региона (-21%), а также США, где падение составило 37%.
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, последний значимый кризис на рынке инвестиций, наблюдавшийся в 2014 году, привел к снижению совокупного годового объема, номинированного в рублях, на 46%. Отсутствие столь сильного падения в текущий кризис обусловлено, в первую очередь, активным интересом девелоперов к площадкам под строительство прежде всего жилых проектов. Игроки рынка активно наращивают портфель площадок под будущий девелопмент жилья, показывающий большую устойчивость к кризисным явлениям, чем основные отрасли коммерческой недвижимости. Поведение инвесторов в стабилизированные активы при этом можно оценить как осторожное. Большинство профильных игроков предпочли отложить приобретения готовых объектов недвижимости, за исключением стабилизированных складских активов.
Период пандемии катализировал разницу между объектами высокого и более низкого качества: в период кризиса премиальные объекты во всех сегментах недвижимости показали большую устойчивость. Особенно это было отмечено в торговом сегменте: https://websmesi.ru/
Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Факторами такого снижения являлись пандемия коронавируса, рекордное падение цен на нефть в первой половине года, а также анонсированный к введению 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу. Мы ожидаем, что в 2022 году и в следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций
Одним из важных итогов года стал максимальный объем инвестиций в складской сегмент за всю историю – в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб. Глобальная заинтересованность инвесторов в складских объектах практически всех крупнейших рынков мира возросла в период пандемии и последующих ограничений. Логистические и складские объекты стали неотъемлемой частью развития рынка e-commerce.
Был отмечен возросший интерес инвестиционных фондов к диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, генерирующими стабильный арендный доход. Так, крупнейшей сделкой 2020 года в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки» – сумма сделки достигла 9-10 млрд руб. Стоит отметить, что фонд управляет средствами розничных инвесторов, для которых безопасность инвестиций является одним из важнейших критериев выбора объекта для инвестирования. В текущем рынке такими активами оказались складские и логистические комплексы. Примером похожей покупки также можно назвать сделку с участием Knight Frank по покупке фондом «ВТБ Капитал – Рентный Доход», который также ориентирован на розничных инвесторов, двух объектов PNK – «PNK Парк Валищево» и «PNK Парк Толмачево». Активность крупных профильных игроков также остается высокой: можно отметить приобретение компанией PLT логистического парка «Север-1» за 7-8 млрд руб.
