В Латвии затягивается парламентское рассмотрение поправок о квотировании выдачи видов на жительство в обмен на инвестиции. Данные изменения должны были рассматривать 30 января, однако обсуждение было перенесено на более позднее время. При этом народнохозяйственная комиссия несколькими днями ранее создала специальную рабочую группу, которая рассмотрит предложения по ВНЖ или разработает новый законопроект взамен раскритикованного президентом Берзиньшем. О том, как воспринимает эти законодательные манипуляции и программу продажи ВНЖ латвийский бизнес, работающий в сфере недвижимости, порталу RuBaltic.Ru рассказала руководитель отдела иностранных клиентов инвестиционного агентства ,,AVA HOLDING” Линда КАУШКАЛЕ:
- Г-жа Каушкале, для начала хотелось бы понять, в каком состоянии находится рынок недвижимости Латвии последние годы?
- В 2004-м году Латвия вступила в ЕС, и можно было наблюдать продолжение экономического развития страны: увеличение показателей ВВП, рост заработной платы, повышение уровня занятости, а также улучшение других макроэкономических индикаторов. В 2007 году цены на рынке недвижимости достигли своего пика, главным образом это было связано с увеличением объемов ипотечного кредитования. Конечно, когда у жителей страны увеличиваются доходы, они позитивно смотрят в будущее, хотят приобретать недвижимость.
В какой-то момент стоимость продажи недвижимости стала намного выше ее реальной стоимости, на рынке недвижимости произошел «перегрев».
Цикличное развитие рынка недвижимости и экономики в целом можно было наблюдать во многих странах Европы, конечно, с разной интенсивностью. В середине 2007 года цены на недвижимость в Латвии стали стремительно падать, но рецессия в экономическом развитии страны почувствовалась не сразу - если максимальное количество сделок было совершено в 2006-м году, средняя цена за квадратный метр жилой площади достигла максимума в 2007-м году, то показатели ВВП начали уменьшаться в 3-ем квартале 2008 года и достигли низшей отметки в 2010 году. После этого последовала фаза подъема рынка, которая продолжается и сейчас.
В 2009 году наблюдались также убытки коммерсантов в сфере строительства, но в 2012 году, по данным Центрального статистического бюро Латвии, средние показатели отрасли уже демонстрировали прибыль.
- Означает ли это дальнейшее стабильное развитие? Стоит ли ожидать возобновления активности, на Ваш взгляд?
- С 1 января этого года Латвия вступила в еврозону. Исходя из опыта других стран, при переходе на евро наблюдалось повышение уровня цен, чего и ожидают местные жители. Насколько сильно повлияют они на рынок недвижимости – покажет время. По количеству сделок на рынке местные жители намного превосходят нерезидентов, но нерезиденты чаще совершают покупку недвижимости на бóльшие суммы. В Риге, прежде всего, это жилая или коммерческая недвижимость, до 200 тысяч евро, максимально приближенная к центру города, важна рентабельность объекта при сдаче в аренду и другие факторы. Наши клиенты активно сравнивают имеющиеся предложения на рынке, чтобы выбрать наиболее подходящий объект.
Например, для нерезидентов, покупающих элитную недвижимость в Юрмале за стоимость, намного превышающую минимальный порог получения вида на жительство, чаще всего получение самого вида на жительство в Латвии не является первичной целью, в отличие от сегмента объектов в ценовом диапазоне, подходящим под вид на жительство.
- Эта мера – выдача ВНЖ в Латвии за приобретение недвижимости - насколько повлияла на рынок недвижимости и на экономику?
- Эта программа имеет для Латвии большое значение, ведь если Рига и Рижский район развиваются довольно активно, то другие районы, где ВНЖ выдается за приобретение недвижимости стоимостью от 50 тысяч латов, развиваются не настолько активно. То есть закон в какой-то степени дополнительно помогает развиваться этим районам.
Про те минусы закона, о которых говорят – ну, это же процесс глобализации, недвижимость продается и покупается по всему миру, и уровень глобализации в целом способствует росту экономики.
В Латвии производство не так развито, как сфера услуг, и если изолироваться совсем, то это очень многое усложнит. В таком контексте лучше максимально развиваться.
Закон о ВНЖ способствовал увеличению спроса, что позитивно отражается на рынке недвижимости. Также каждый иностранец, покупая недвижимость в Латвии, платит государственную пошлину государству – 2% от суммы покупки недвижимости для физических лиц.
То есть при покупке недвижимости за 143 000 евро госпошлина составляет 2860 евро. Для государства это является прямым доходом.
Далее, когда человек приезжает сюда, он тратит деньги в Латвии – платит за гостиницу, ходит в кафе, магазины и т.д.
- Повлияла ли эта мера на цены?
- Параллельно с общим улучшением экономической ситуации в стране – в целом можно было наблюдать увеличение уровня цен, например на новые проекты. Из нерезидентов с 2010 года больше всего в целом по Латвии ВНЖ оформили граждане России, далее следуют Украина и Китай.
А именно в 2013 году в целом распределение было следующим - ВНЖ получили 3100 россиян, 445 – граждане Китая и 225 – жители Украины.
Эти люди, как правило, ищут, куда лучше инвестировать свои средства с возможностью последующей сдачей объекта, либо им просто нравится Латвия, важным моментом является получение самого вида на жительство.
- Им всем интересен ВНЖ?
- Все нерезиденты, кто покупал у нас недвижимость сегмента, подходящего под вид на жительство, в дальнейшем оформляли и ВНЖ.
- Чем отличается ваш клиент из РФ, Украины и Китая?
- На самом деле можно найти очень много общего. Все наши клиенты изучают и анализируют рынок, активно сравнивают объекты недвижимости. Например, клиенты из России, Казахстана, Узбекистана – их интересует в основном Рига и Юрмала, важна ликвидность и рентабельность объекта, а также им в целом очень симпатичен город Рига. В Юрмале они покупают недвижимость также для возможности отдыха на курорте в летний период. У клиентов из Китая популярен практичный подход к вопросу: среди них намного более востребован (например, больше чем у россиян) ВНЖ в зоне за 50 тыс. латов. Они также анализируют рынок, доходность, в основном недвижимость приобретают под сдачу в аренду.
- А многие ли покупают, чтобы жить здесь постоянно?
- Некоторые интересуются, но на перспективу. На первое время все-таки большинство сдают – это более популярно.
- Для тех, кто не ориентируется в ценах на недвижимость: за 50-100 тыс. латов – это какого уровня жилье?
- Это преимущественно жилая недвижимость – дом или квартира. Предпочтение отдается новым проектам и домам. Конечно, сейчас за 50 тыс. латов легче купить квартиру в новом проекте, но не абсолютно новый дом с полной отделкой, тем более что все клиенты оценивают преимущества расположения объекта. У каждого клиента разные потребности. Чаще за 100 тысяч латов в Риге - это приобретение нового жилья. Некоторые приобретают комбинацию объектов – законодательно это возможно. То есть берут трехкомнатную квартиру в новом проекте плюс еще какую-то небольшую недвижимость. Но большинству клиентов проще купить один объект – например новый проект, который расположен максимально близко к центру, либо в самом центре – не совсем новую, но ликвидную квартиру.
100 тысяч латов – это, например, новая 3-х, 4-х комнатная квартира в жилом районе рядом с центром.
- Повлияла эта мера на другие секторы экономики – строительный, банковский?
- Относительно резидентов, по сравнению с прошлым годом выдача новых ипотечных кредитов возобновилась и увеличилась, но кредитование еще не ожило до уровня прошлых лет.
На строительном секторе программа тоже, конечно, отразилась. Некоторые проекты строились с ориентацией не только на местных клиентов. Сейчас же многие ждут информации о поправках к закону.
- А как Вы относитесь к этим поправкам?
- Изначально надо было заботиться о людях в первую очередь. Из-за кризиса очень много людей уехало из страны, именно латышей.
Если оглядываться назад - тогда стоило как-то более эффективно контролировать этот рынок заранее, чтобы не произошел подобный резкий спад в экономике.
И тогда, возможно, те местные жители, которые здесь и учились, и работали не уехали бы.
- Если снова кризис – что будет с рынком недвижимости Латвии?
- Зависит от того, как правительство будет регулировать рынок. Будут ли какие-то меры приняты заранее.
- Нет, а если кризис – завтра?
- Вообще это интересный вопрос. Известно, что на пике развития недвижимость надо продавать, а в период начала роста цен на недвижимость – надо покупать. Но вот что делать в период, приближенный к пику развития? Во-первых, очень сложно определить в какой точно момент будет пик, будут ли цены продолжать расти или начнут падать? Тут надо принимать решение.
Что делать продавцам? Когда происходит спад, продавец не так свободен в действиях: сложно спрогнозировать, насколько сильный и продолжительный будет спад. Если очень надо продать, возможно, стоит сделать какую-то скидку, чтобы продать быстрее.
А покупатели в таком же положении: будут ли цены еще ниже? Покупать сейчас или подождать еще? И такой вот хаос происходит на рынке.
